Tapu İptali ve Tescil Davası

Yolsuz, usule aykırı veya kanuna aykırı bir şekilde düzenlendiği iddia edilen tapu kaydının düzeltilerek hukuka uygun hale getirilmesi için açılan davaya tapu iptali ve tescil davası denir.

Mülkiyet hakkına dayanan bir dava olduğu için mahkeme hükmü kesinleşmeden icra edilemeyecektir. Ayni hakkı olan kişinin mülkiyet hakkının korunması adına en önemli dava türüdür.

Mülkiyet hakkı Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi gereğince de korunan bir haktır. Dolayısıyla devlet mülkiyet hakkının ihlalini iç hukuk yoluyla gideremiyorsa Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapılabilecektir.

Tapu iptali ve tescil davası tapu kaydında taşınmazın mülkiyet hakkının sahibi olarak gözüken malike karşı açılacaktır. Eğer malik ölmüşse tapu iptali ve tescil davası malikin mirasçılarına açılacaktır. Burada belirtilmelidir ki tapu iptali ve tescil davasıyla birlikte tapuda yer alan üçüncü bir kişiye ait ayni veya şahsi bir hakkın (ipotek, önalım, tapuya şerh edilmiş satış vaadi sözleşmesi vb. haklar) ortadan kaldırılması talep ediliyorsa tapu kaydında hak sahibi olarak gözüken üçüncü kişiye de ayrıca dava açılması gerekir.

Tapu iptali ve tescil davası diğer gayrimenkul davalarında olduğu gibi taşınmazın bulunduğu yerde açılacaktır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olan mahkeme olacaktır. Ancak tarafların kendi aralarında anlaşmalarıyla kesin yetkili olan mahkeme dışında bir başka mahkemede de dava görülebilecektir. Tapu iptali ve tescil davası asliye hukuk mahkemesinde açılacaktır. Burada taşınmazın değeri, büyüklüğü veya vasfının ne olduğunun bir önemi yoktur, görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olacaktır.

Tapu iptali ve tescil davasında yazılan dava dilekçesinde taşınmazın kayıt bilgileri, durumu ve olayın özellikleriyle yapılan işlemdeki hukuka aykırılığın ne olduğu açıkça belirtilmelidir. Özellikle tapu iptali ve tescil davasında hangi hususlarda bilirkişinin talep edileceği, keşif işlemi veya tanıkların dinlenmesinde hangi hususlara dikkat edileceğinin vurgulanması gerekmektedir.

Hukuki Ehliyetsizlik

Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, tapuda taşınmazın devri işlemini yapan herkesin fiil ehliyetine ve temyiz kudretine sahip olması gerekir. Dolayısıyla fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı gayrimenkul satış işlemleriyle tapudaki gayrimenkulün devri işlemleri hukuka aykırı olacaktır. Bu halde tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir. Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılmışsa tarafların tüm delilleri toplayarak dosyada bunları sunmaları gerekir. Tanıklar dinlenirken ehliyete ilişkin somut bilgilere ulaşılması gerekir. Mevcut tıbbi belgeler varsa bunların da dosyaya eklenmesi gerekmektedir. Yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenler dışında psikolojik ve idrak yeteneğindeki zorlukların bulunması gibi haller söz konusuysa ayrıca tıbbi rapor alınması gerekmektedir.

Vekaletin Kötüye Kullanılması

Vekaletin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, vekalet görevi kötüye kullanılarak tapuda devir işlemi gerçekleşmişse bu halde hukuka aykırı bir devir söz konusu olacaktır. Vekil ile vekalet veren arasında yazılı bir vekalet sözleşmesi mevcutsa tarafların arasındaki ilişki ve vekaletin kapsamı bu sözleşme hükümlerine göre belirlenecektir. Eğer herhangi bir yazılı sözleşme metni yoksa vekaletin kapsamı görülecek işin gereğine göre belirlenecektir. Kendisine vekaleten işlem yapma yetkisi verilen vekil vekalet verenin yararına ve iradesine uygun olarak hareket etmek zorundadır. Vekil edenin yararıyla bağdaşmayacak her türlü işlem veya eylemden vekil sorumlu olacaktır. Vekile taşınmazın satışı konusunda dilediği kişiye, dilediği bedelle satış yapabilme yetkisi verilse dahi makul ölçülerinde dışında ve dürüstlük kuralını ihlal edecek şekilde işlem yapmasında vekil aynı şekilde sorumlu olacaktır. Eğer üçüncü kişi bunu biliyorsa veya bilmesi bekleniyorsa dava üçüncü kişi aleyhine açılacaktır. Ancak iyiniyetli bir üçüncü kişi tarafından alınmışsa vekilin niyetini bilmiyor ve bilmesi beklenmiyorsa vekil ile yaptığı sözleşme geçerli olacaktır. Vekil vekaletini kötüye kullansa dahi iyiniyetli üçüncü kişinin kazandığı hakları etkilenmez. Vekil ile vekalet veren arasında iç sorun olarak kalacaktır.

Muris Muvazaası

Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, muris muvazaası yani mirastan mal kaçırma söz konusudur. Mirasçıların sahip olduğu miras haklarının ortadan kaldırılması amacı vardır. Miras bırakan tarafından hileli işlem yapılıyordur. Burada tapu iptali ve tescil davası ancak tenkis davasıyla ya da tenkis davası açıldıktan sonra açılabilecektir. Zira miras bırakan mal kaçırsa dahi mirasçıların miras haklarına zarar gelmemişse muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açılamayacaktır.

Sahte Vekaletname

Sahte vekaletname nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, hukuken geçersiz bir vekaletname söz konusudur. Kayıtlı olan malik sahte vekaletnameyle yapılan devir işlemine karşı her zaman dava açabilecektir. Sahte vekaletnameyle devralan kişi, söz konusu taşınmazı başka bir üçüncü kişiye devretmişse taşınmazı iktisabı korunacaktır.

Kazandırıcı Zaman Aşımı ve Zilyetlik

Kazandırıcı zaman aşımı ve zilyetlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle malik gibi zilyetliğinde bulunduran kişi gayrimenkule ait mülkiyet hakkını tapu kütüğüne kendi adına tescil ettirebilir. Tapuda kayıtlı taşınmaz söz konusuysa kural olarak bu mümkün değildir. Ancak tapu kaydında taşınmazın mülk sahibinin kim olduğu anlaşılmıyorsa veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kişiye aitse taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla kazanımı mümkün olacaktır.

Aile Konutu Şerhi

Aile konutu şerhi nedeniyle tapu iptali ve tescil davasında, evlilik birliği içerisinde eşlerden birisinin açık rızasını almadan aile konutu olarak tapu kütüğüne şerh edilmiş taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi veya üçüncü kişiler lehine ipotek gibi sınırlı ayni hak tahsis edilebilmesi mümkün değildir. Eğer tapu kütüğünde aile konutu şerhi yoksa devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olması halinde hakkının korunması söz konusu olacaktır. Çünkü üçüncü kişinin söz konusu olan taşınmazın aile konutu olup olmadığını bilmesi beklenemez. Dolayısıyla tapuya güven ilkesi gereğince de hakkının korunması söz konusu olacaktır.