Kat Mülkiyeti

Kat mülkiyeti, taşınmaz mülkiyetinin özel bir alt dalıdır. 1965 yılında toplu yaşamın artmasıyla birlikte bu alanda bir kanuna ihtiyaç duyulmuştur.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanmıştır. Kat Mülkiyeti Kanunun 3. maddesine göre, kat mülkiyeti arsa payı ve gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabidir.

Kat Mülkiyetinin Kuruluşu

Kat mülkiyeti; iradi olarak, mahkeme kararı ve kat irtifakı kurmak üzere 3 şekilde kurulabilir. Kat mülkiyeti hangi yolla kurulmuş olursa olsun ilk şart yapının tamamlanmış olması ve kabir (ahşap olmayan betonarme olan) olması gerekir. Yapı kullanım izni yapının tamamlanıp tamamlanmadığını gösterir.

Kat Mülkiyeti 3 şekilde kurulabilir:

  • İradi olarak kat mülkiyeti kuruluşu
  • Mahkeme kararı ile kat mülkiyeti kuruluşu
  • Kat irtifakı ile kat mülkiyeti kuruluşu

Kat Maliklerinin Hakları

Kat maliklerinin kendilerine ait bağımsız bölüm ve ekleri üzerindeki hakları tamamen malikin hak ve yetkileri gibidir. Bağımsız bölüm kat maliklerinin haklarının başladığı yerde diğer bağımsız bölüm kat maliklerinin hakları biter. Her bir bağımsız bölüm, bağımsız bir taşınmazdır dolayısıyla bağımsız bir taşınmaz olarak her türlü ayni hakka ilişkin işleme konu olabilecektir.

Arsa üzerindeki paylı mülkiyet hakkımız bir pay ve payda ile gösterilir. Bu pay, kat mülkiyeti kurulurken eşit yada katkı oranında sınırlama olmadan maliklerce belirlenir. Bu pay belirlenemiyorsa eşit veya maliklerin katkıları oranında hakim kararıyla belirlenir. Bağımsız kat malikleri, ortak yerler üzerinde paylı mülkiyet hakkına sahiptir, hakları da payları oranındadır.

İyi bir hukukçu, suçluları cezalandırmaktan çok, suçu önlemeyi düşünmelidir. Charles de Montesquieu.

Kat Maliklerinin Yükümlülükleri

Kat maliklerinin giderlere katılma yükümlülükleri vardır. Kat malikleri genellikle kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi gibi benzer giderlere eşit oranda katılırlar. Bunların dışındaki giderlere ise arsa payları oranında katılırlar. Bu durum zorunluluk arz etmemektedir. Bu giderlere nasıl katılacağı yönetim planında düzenlenmektedir. Yönetim planı en başta hazırlanması gereken ve tapuda da resmi belgeler arasında saklanması gereken bir plandır. Yönetim planı ilk hazırlandığında oy birliği gerekmektedir. Daha sonra yapılacak değişiklikler ise 4/5 çoğunluğa bağlanmıştır. Kat malikleri, tüm kat maliklerinin 4/5' nin rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, boya değişimi, badana, açık balkonun kapalı hale getirilmesi gibi işlemler yapamazlar. Özellikle ana taşınmaza yük bindirecek bir değişiklikte varsa imar izninin de alınmış olması gerekir.

Mesken

Kütükte mesken olarak gözüken veya iş yeri olarak gözüken bir bağımsız bölümde poliklinik, klinik, dispanser, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz. Yapı yapılırken bu müesseselerin kurulması için izin alınmış ve bu şekilde ruhsat çıkmış ise ancak kurulmaları mümkündür. Aksi halde kat maliklerinin oy birliği olsa da kurulamaz. Kat malikleri, kütükte mesken olarak gözüken yerin, iş yeri olarak çevrilmesine oy birliği ile karar alabilir. Yani mesken olarak gözüken bir bağımsız bölüm oy birliği ile, sinema, tiyatro, kahvehane, pavyon, bar, lokanta, pastahane, boyahane, basımevi, terzi gibi yerlere çevirebilirler. Yargıtay özellikle meskenin mimar, mühendis, avukat bürosu gibi yerlere yapı maliklerinin oy birliği olmadan çevrilmesine izin verir.

Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi

Kat malikleri, oy birliği ile karar alarak kat mülkiyetini kat mülkiyeti kütüğünden terkin ettirerek sona erdirebilirler. Kat mülkiyeti ana taşınmazın yok olması veya kamulaştırılmasıyla sona erebilir.